瑕疵とは、簡単にいうと【傷や欠点】のことです。つまり不動産における瑕疵とは、物件や土地の欠点や不具合のことをいいます。このようになにかしらの欠点のある物件を【瑕疵物件】といい、一般的には【訳あり物件】などと呼ばれています。
瑕疵にもいくつか種類があり、それぞれどのような物件が瑕疵物件に該当するのか確認していきましょう。
物理的瑕疵とは、物件の建物や土地自体に欠陥や問題が損じている物件のことをいいます。目に見えない瑕疵もあるため注意が必要ではありますが、基本的に物理的瑕疵は専門家に調査を依頼すれば把握することが可能です。
以下、主な物理的瑕疵の例です。
・雨漏り
・シロアリ被害
・建物、壁のひび割れ
・過去に床下浸水が起こったことによる腐食や破損
・地盤沈下
・土壌汚染
などが挙げられます。一般的な日常生活で生じる傷や摩耗は瑕疵とはみなされません。
法的瑕疵とは、その物件や土地が法的に問題を有している物件であることをいいます。基本的に築年数が浅い物件であれば、建てる時に違法建築とみなされるためほぼ存在しませんが、現在の法律が施行する前に建てられた古い中古物件などには法的瑕疵物件が存在します。
以下、主な法的物件の例です。
・構造上の安全基準が建築基準法に違反している、または基準に達していない
・火災報知機やスプリンクラーなどの防災設備が備わっていない、設置はされているが設備自体が古く、基準に達していない。
・開発が認められていない「市街地調整区域」などに建っている
法的瑕疵物件であるかどうかは、各地方自治体へ問い合わせることで確認ができます。
心理的瑕疵とは、物件の買手（賃貸であれば借手）がその物件に住むことによって、心理的に抵抗、嫌悪感が起こりえる物件のことをいいます。一般的には、事故物件と呼ばれています。
心理的瑕疵は非常に範囲が広く、また受け取り手によっても感じる嫌悪感の程度も変わってくるため、一概にこれがあると心理的瑕疵物件に当てはまる、という明確な基準はありません。Aさんにとっては住むにあたりとても嫌悪感を抱く理由であったとしても、Bさんにとってはさほど気になるような事柄ではない、というような個人の感覚の違いがあるからです。
一般的に以下の事例があった場合には心理的瑕疵物件にあてはまる、という事例を紹介していきます。
対象の物件内で、殺人や自殺、火災などによる死亡事故などが起こった物件は心理的瑕疵物件として扱われます。一般的な病死などの場合には瑕疵物件としては扱われません。しかし孤独死などで死後何日も気づかれなかった、それにより異臭を放ち周辺住民に迷惑をかけていた、などとなると心理的瑕疵物件として扱られることもあります。
物件自体になにも問題はないが、その物件周辺に住人が不快感を覚える施設（嫌悪施設）がある場合、心理的瑕疵物件として扱われます。
嫌悪施設も個人で感じ方が異なる為、一概にこれが嫌悪施設であるという定義はありませんが、一般的には
・宗教施設
・刑務所
・墓地
・原子力発電所
・心霊スポット
・指定暴力団事務所
などがあげられます。
