「不動産個人売買お助けセット」(有料)はこちら

道路法上の道路と建築基準法上の道路以下をオリジナルに直す 2.5|建築基準法|不動産個人売買(土地、家、マンション)

建築基準法とは

建築基準法とは、アパートやマンションを新しく建てる際に必ず関わってくるものです。簡単に言うと、「建物を建てる際のルールや最低基準」のことです。
国民全員が快適に安心に暮らせるよう、項目ごとに様々なルールが定められています。建物の種類や大きさ、高さごとに基準が定められています。

単体規定と集団規定

単体規定

建物そのものの基準を定めている規定を【単体規定】といいます。

単体規定では、建物自体の安全性や耐震性など、建物の性能に関わる基準が定められています。建物そのものが対象で、日本中どこでも同じ基準となっています。
防火や耐震基準、屋根や外壁、換気やトイレ、電気設備などが単体規定に当てはまります。

集団規定

建物自体ではなく、建物が集まって作られている市街地の整備を目的として定められている規定を【集団規定】といいます。
単体規定とは異なり、原則として都市計画区域内、準都市計画区域内で適用されるものです。
容積率、高さ制限、防火地域、各種斜線制限、、敷地と道路に関する基準が集団規定に当てはまります。

5つの高さ制限によって周囲との調和が図られる

絶対高さの制限

低層居住専用地域や田園住居地内の建物の高さは、10mまたは12mのうち、都市計画で定める高さを超えての建築が出来ません。これは居住環境保護が強く求められる低層住居専用地域と、田園住居区域のみに適用されます。

道路車線制限

建てる建物の高さを制限する規定です。前面道路の反対側の境界線から、建物の敷地上空にに向かって引いた一定の斜線勾配内に建物を建てなければなりません。道路側の上部空間の確保が目的で、全用途地域内、用途地域指定がない都市計画区内や、準都市計画区内で適用されます。

隣地斜線制限

隣地に住む方の採光や日当たり、風通しなどの暮らしやすさを保護するための規定です。高さ31mまたは20mを超える建築物が対象となり、風通りの確保などのために道路側だけでなく上方空間を確保する必要があります。

しかし、低層居住用地域(第一種、第二種)および田園居住地域には適用されません。

北側斜線制限

北川に住む隣人の方の日照や採光、通風等の確保を目的とした規定です。
快適な住環境の確保を目的とした規定の為、第一種・第二種低層住居専用地域及び第一種・第二種中高層住居専用地域に適用される。

日影規制

日影制限は、周囲の日当たりをしっかりと確保し、快適な暮らしができるようにするための規定です。対象地域や建築物の高さや階数、日影時間の見方や適用条件など、細かく規定されて幅広く適用されています。

【建築物の用途制限】は不動産の将来価値に影響する。

建築基準法別表第二では、建築物の用途制限は用途地域ごとに定められています。
用途制限は、重要事項の説明資料として添付されますが、行政の見解と食い違うこともあるため、建築指導窓口で直接確認することが大事です。

【建築基準法上の道路】は基本的には6種類ある。

道路法上の道路

幅員4m以上、道路法による路線の指定または認定を受けたもの。

開発道路

幅員4m以上、都市計画法等による道路

既存道路

幅員4m以上、建築基準法施行時に現存する道路で、現に一般交通の用に供しているもの。

計画道路

幅員4m以上、都市計画法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定したもの

位置指定道路

特定の行政から位置の指定を受けた4m以上の私道

みなし道路

建築基準法施行の際、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの。

【道路法上の道路】と【建築基準法上の道路】

ここで注意すべきは、道路法上の道路と建築基準法上の道路が「必ずしも同一ではない」ということである。

現状が道路で、登記上は所有者が市町村、地目が公衆用道路であっても、建築基準法上の道路ではない場合がある。

そうなると、建築物を建築することは出来ない。登記記録jだけで判断せず、市役所などで直接確認する必要がある。

その際にも注意点がある。それは【建築確認申請の担当課】で建築が可能な道路であるかどうかの確認をするということ。【道路のことは道路課】と考えがちですが、道路管理の管理課では道路法上の回答をします。道路法上は問題がないと回答されても、決して建築基準法で問題がないということではない。

建築協定

建築協定とは、建築における最低基準を定める建築基準法では満たせない地域の要求に対応するもので、建築基準法第69条にその目的が規定されている。すなわち、より良好な生活環境を確保するためには、一般的な最低基準に加えて、建築物に関する制限を必要に応じて強化したり詳細化する必要があることから、建築物の「敷地、位置、構造、用途、形態、意匠、建築設備」に関する基準、目的となる土地の区域、有効期間、違反があった場合の措置について協定を締結し、これを特定行政庁が認可するものである。新たな土地所有者等も協定の内容に拘束される。

合意協定とは

土地に所有者などが合意して締結する協定で、既存の宅地が存在する区域で設定される。

一人(いちにん)協定とは

土地所有者が一人の場合で、たとえば不動産開発者が分譲後の住環境を維持するために設定するもの。

【〇〇タウン】等の開発分譲によって新しく造られた街で、景観が統一されて綺麗な街並みが実現しているのも、一人協定によるものである。

建築協定は知らなかったでは済まされない!

建築協定は全国的市存在する。たとえば京都市では、マンション問題を契機に地域を考える会を設立後、居住環境を担保するツールとして建築協定を設定し、行政と協力しながら「5階以下の低中層の街並み方針」を実現しています。また横浜市では、用途地域の一斉見直しを契機に地域住民の居住環境に対する意識が高まり、建築協定を地区計画に移行し、別に「街づくり協議指針」を策定してきめ細かい街づくりを行っている。

こうした区域内に新しく引っ越してくる人が、建築協定の存在や内容を知ら座右に取引をすると、トラブルの原因となる。購入した土地の上に、好きなように建物を建築して住みたいと考えている人が多いためだ。

重要事項説明では、協定が存在する場合には説明を受けるが、建築協定の内容には拘束力があることから、見落としてはいけない「もうひとつの街の顔」と言える。