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【済】3.1|契約・支払い・登記申請|不動産個人売買(土地、家、マンション)

ここでは、不動産の個人売買を行なう際に必要な契約の取り交わし方や、支払い、登記の仕方についてまとめております。不動産会社を挟んでの売買では、必要な書類や契約書などがしっかりと揃っているため、トラブルになることはほとんどありません。しかし個人売買の場合では、作成や取り交わしの義務がない書類や契約書が存在するため、のちに言った言わないなどのトラブルに発展してしまう可能性があります。そのようなトラブルを回避するために、事前の知識や準備がとても重要になってきます。

契約

契約書の用意

売買契約書とは、不動産の売主と買主との間で交わす、双方の合意を書面に示したものです。

不動産個人売買は、身内間での取引や、信頼できる知人間での取引が多くみられます。不動産売買契約は契約書を交わさなくても成立するため、知人や身内同士では契約書を作成せずにやりとりをする方もいらっしゃいます。

しかし、不動産売買では多額のお金のやり取りが絡んできます。いくら仲のいい信頼できる間柄での取引であっても、のちのトラブルを避けるために契約書の作成は必須です。

売買契約書に記載する内容は、「この内容は必ず記載しなければならない」などの決まり事はとくにありません。わかりやすくいうと、記載内容は売主と買主の双方が同意さえすればあとは【自由】なのです。

しかし、どちらかに不利な内容であっては、不利な立場である側が契約内容になかなか了承しないのが普通です。そのような事態を避けるためにも、記載しておくべき内容はある程度書式で定められています。

双方の合意の上記入が終わったら、署名、捺印を行ないます。さらに印紙を貼付し、割印をします。忘れると契約書として認められませんので注意しましょう。

物件状況確認書と付帯設備表の用意

物件状況確認書について詳しくはこちら

付帯設備表について詳しくはこちら

不動産会社を挟んで売買取引を行なう際は、不動産の状況などを不動産会社が入念に調査し、調査結果が詳細に記載された【重要事項説明書】の提出が義務付けられています。しかし、個人売買では不動産会社を間に挟まないため、重要事項説明書が存在しません。

そのため、建物や土地の状況について記載された物件状況確認書や、付帯設備の有無などについて記載された付帯設備表は、売主と買主とのあいだでしっかりと取り交わす必要があります。こちらのも契約書と同様、記入後には署名、捺印が必要です。

本人確認書類の用意

不動産の個人売買には、個人を特定するための本人確認書類が必要です。

本人確認書類とは、本人特定事項が記載された書類のことを言います。

本人特定事項(個人)

  • 氏名
  • 住所
  • 生年月日

本人特定事項(法人)

  • 名称
  • 主たる事務所の所在地

以上の本人特定事項を満たし、公的機関で発行された書類のみが本人確認書類として認められます。

使用できる公的書類(個人)

  • 運転免許証
  • パスポート
  • 健康保険証
  • 住民基本台帳カード
  • マイナンバーカード
  • 外国人登録証明書

使用できる公的書類(法人)

  • 登記事項証明書
  • 印鑑証明書

上記の書類の原本を提示し、書類の写しを提出する必要があります。

支払い

支払いと引渡しは同じタイミングで行われます。司法書士による確認が済み、買主による代金の支払いが終わると物件の引き渡しが行われます。

支払い時に必要なもの

支払い時に必要書類が1つでも欠けていると、手続きが行えませんので注意しましょう。

売主が用意するもの

  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの)
  • 本人確認書類
  • 登記書類
  • 物件の鍵
  • 購入時のパンフレット等

買主が用意するもの

  • 印鑑(実印)
  • 印鑑証明書(住宅ローンを組む場合のみ)
  • 住民票
  • 本人確認書類
  • 代金(売主に支払うお金、登記費用等)

支払い時の立会人

不動産取引の決算手続き時には、売主と買主の他に、契約書に署名してもらう立会人が必要となります。不動産会社を通して売買を行なう際は、不動産業者が立会人となります。しかし、不動産業者を通さない個人間での売買の場合は法務局司法書士のどちらかに依頼をする必要があります。

支払方法

不動産個人売買の支払いは、現金で行います。買主は、契約時に支払った手付金の金額を差し引いた残額を売主に支払います。

住宅ローンを組む場合は個人売買できないので注意!!!!!

住宅ローンを組む場合は、不動産業者によって作成される重要事項説明書が必ず必要となります。そのため、不動産業者に依頼して売買を行なう必要があり、個人売買は出来ませんので注意が必要です。

支払いは司法書士事務所、または法務局でおこないます。

登記

登記とは、簡単に言うと【どこのどの建物(土地)が、誰の持ち物なのか】を示したものです。

その土地や建物がどこにどのような状態であるのかを示した【物理的現況】と、その土地や建物が誰の持ち物であるのかを示した【権利関係】について、法務局の登記簿に記す手続きのことをいいます。 登記が終わると、土地や建物の所有者が売主から買主へと変わります。

登記には様々な種類が存在します。専門的な知識が必要となるものが多いため、一般的には司法書士に依頼して登記する場合がほとんどです。

しかし登記を司法書士に依頼する場合には、報酬として7~10万円を支払わなくてはなりません。この司法書士への報酬がもったいない・・・と感じる方も多いはずです。実は登記は自分で行うことができます。少しでもかかる手数料を節約したい、と思う方は自分でチャレンジしてみましょう。

登記の種類

所有権移転登記

不動産の売買や相続で、不動産の所有者が変わった際に行う手続きのことです。

抵当権設定登記

抵当権を付けて住宅ローンを借りる際に行う手続きのことです。

所有権保存登記

登記謄本の権利部に記される権利者の登記です。

変更・更生登記

すでに登記簿に記載されている情報を更新する登記です。

抵当権抹消登記

住宅ローンを完済した際に、抵当権を抹消し、ローン残額がないことを示す登記です。この登記は揃えなければいけない書類の数がとても多いため、一般的には司法書士への依頼をおすすめすることが多い登記となります。しかし、手間はかかりますが自分で行うこともできます。

建物減失登記

建物を解体した際に行う登記です。こちらは登記のタイミングが非常に重要となります。タイミングを間違えると、売却が出来なくなってしまうなどのトラブルが起こりうるため、一般的には司法書士への依頼をおすすめしております。

登記に必要なもの

不動産の登記の際に必要な書類は以下の通りです。

売主

  • 登記簿謄本
  • 権利証または登記識別情報
  • 固定資産税評価額証明書
  • 公図
  • 領収書
  • 実印と印鑑証明書
  • 本人確認書類

買主

  • 実印と印鑑証明書
  • 住民票

登記は、司法書士事務所、法務局、郵送で行うことができます。