建築基準法とは、アパートやマンションを新しく建てる際に必ず関わってくるものです。簡単に言うと、「建物を建てる際のルールや最低基準」のことです。
国民全員が快適に安心に暮らせるよう、項目ごとに様々なルールが定められています。建物の種類や大きさ、高さごとに基準が定められています。
建物そのものの基準を定めている規定を【単体規定】といいます。
単体規定では、建物自体の安全性や耐震性など、建物の性能に関わる基準が定められています。建物そのものが対象で、日本中どこでも同じ基準となっています。
防火や耐震基準、屋根や外壁、換気やトイレ、電気設備などが単体規定に当てはまります。
建物自体ではなく、建物が集まって作られている市街地の整備を目的として定められている規定を【集団規定】といいます。
単体規定とは異なり、原則として都市計画区域内、準都市計画区域内で適用されるものです。
容積率、高さ制限、防火地域、各種斜線制限、、敷地と道路に関する基準が集団規定に当てはまります。
低層居住専用地域や田園住居地内の建物の高さは、10ｍまたは12ｍのうち、都市計画で定める高さを超えての建築が出来ません。これは居住環境保護が強く求められる低層住居専用地域と、田園住居区域のみに適用されます。
建てる建物の高さを制限する規定です。前面道路の反対側の境界線から、建物の敷地上空にに向かって引いた一定の斜線勾配内に建物を建てなければなりません。道路側の上部空間の確保が目的で、全用途地域内、用途地域指定がない都市計画区内や、準都市計画区内で適用されます。
隣地に住む方の採光や日当たり、風通しなどの暮らしやすさを保護するための規定です。高さ31ｍまたは20ｍを超える建築物が対象となり、風通りの確保などのために道路側だけでなく上方空間を確保する必要があります。
しかし、低層居住用地域（第一種、第二種）および田園居住地域には適用されません。
北川に住む隣人の方の日照や採光、通風等の確保を目的とした規定です。
快適な住環境の確保を目的とした規定の為、第一種・第二種低層住居専用地域及び第一種・第二種中高層住居専用地域に適用される。
日影制限は、周囲の日当たりをしっかりと確保し、快適な暮らしができるようにするための規定です。対象地域や建築物の高さや階数、日影時間の見方や適用条件など、細かく規定されて幅広く適用されています。
建築基準法別表第二では、建築物の用途制限は用途地域ごとに定められています。
用途制限は、重要事項の説明資料として添付されますが、行政の見解と食い違うこともあるため、建築指導窓口で直接確認することが大事です。
幅員4ｍ以上、道路法による路線の指定または認定を受けたもの。
幅員4ｍ以上、都市計画法等による道路
幅員4ｍ以上、建築基準法施行時に現存する道路で、現に一般交通の用に供しているもの。
幅員4ｍ以上、都市計画法などで2年以内に事業が行われるものとして特定行政庁が指定したもの
特定の行政から位置の指定を受けた4ｍ以上の私道
建築基準法施行の際、すでに建築物が立ち並んでいた幅員4ｍ未満の道路で特定行政庁が指定したもの。
道路法上の道路であったとしても、建築基準法上の道路でないという場合があります。そうなると、建築物を建てることは出来ません。
道路法上の道路＝建築基準法上の道路ではないということです。
道路法上のみでの道路なのか、建築基準法上のみでの道路なのか、道路法と建築基準法どちらでも道路として扱われる場所なのか、しっかりと判断することが大事です。
そのためには、登記記録のみで判断するのではなく、市役所などで直接確認する必要があります。
建築協定とは、建築基準法で定めるほどではないが、地域の住民が住みやすい住環境を確保、維持するために必要な基準、要求に対応する制度のことをいいます。住民が快適に暮らすためには、住民の自主的な権利制限の申し立てにより、建築基準法で定められる最低基準に＋αで制限を強化したり追加したり、詳細化する必要があります。
建築協定は、申し立てできる旨のある条例がある区域内で行うことができ、建築物の敷地・構造・位置・形態・用途・意匠・建築設備に関する基準についての協定をおこないます。
土地の所有者などが合意して締結する協定です。既存の宅地のある区域で設定されます。
一人協定は、土地の所有者が一人のみの場合で、その一人のみで協定を締結することができます。
例えば、 【〇〇タウン】 など新しく造られた街で、綺麗な街並みを統一するために景観を統一しているものも、一人協定によって行われているものです。
